Έσοδα από πώληση ακινήτου και φορολογία
Βασικό ζήτημα που απασχολεί όλους, όσοι έχουν έσοδα από την πώληση ακινήτων, είναι αναμφίβολα η φορολογική τους μεταχείριση. Η τυχόν επιβολή φόρων επί των εσόδων αυτών καθώς και το ύψος τους αποτελούν σημαντικές παραμέτρους για το σχεδιασμό και τους όρους υλοποίησης οποιασδήποτε επένδυσης. Ωστόσο, η συνθετότητα της φορολογικής νομοθεσίας, της οποίας άλλωστε η σαφήνεια σε ορισμένες περιπτώσεις δεν είναι επαρκής, δημιουργεί αμφιβολίες και ανασφάλεια στους συναλλασσόμενους.
Η φορολογική νομοθεσία προβλέπει την επιβολή φόρου επί της υπεραξίας που προκύπτει από τη μεταβίβαση ακινήτων, δηλαδή επί της διαφοράς μεταξύ της αξίας που κατέβαλε ο πωλητής για να αποκτήσει το ακίνητο και της τιμής πώλησης ή της αξίας του ανταλλάγματος που καταβάλλεται σε αυτόν από τον αγοραστή. Ο τρόπος του υπολογισμού της αξίας κτήσης και της αξίας πώλησης του ακινήτου ρυθμίζεται αναλυτικά από τις σχετικές διατάξεις του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.
Ήδη όμως από τη θέσπισή του και μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022, η εφαρμογή των διατάξεων που προβλέπουν την επιβολή του φόρου αυτού έχει τεθεί σε αναστολή. Έτσι, για όσο διαρκεί η αναστολή αυτή, ο κανόνας είναι, ότι τα έσοδα που αποκτούν φυσικά πρόσωπα από την πώληση ακινήτων δεν υπόκεινται σε φορολογία, χωρίς να απαιτείται η συνδρομή άλλης προϋπόθεσης.
Παρ’ όλα αυτά το ενδεχόμενο επιβολής φόρου επί των εσόδων που αποκτά φυσικό πρόσωπο από την πώληση ακινήτων δεν αποκλείεται. Εφόσον θεωρηθεί από τη φορολογική αρχή, ότι η πώληση ακινήτων συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα, το εισόδημα που αποκτάται από αυτή φορολογείται ως κέρδος. Στην περίπτωση αυτή και με δεδομένο, ότι οι φορολογικοί συντελεστές είναι υψηλοί το παραγόμενο εισόδημα επιβαρύνεται σημαντικά.
Σύμφωνα με το νόμο, κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα θεωρείται το σύνολο των εσόδων από επιχειρηματικές συναλλαγές, μετά την αφαίρεση των επιχειρηματικών δαπανών, των αποσβέσεων και των προβλέψεων για επισφαλείς απαιτήσεις.
Το περιεχόμενο του όρου «επιχειρηματική συναλλαγή» ορίζεται στον Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος. Τέτοια είναι κάθε μεμονωμένη πράξη, με την οποία πραγματοποιείται συναλλαγή, ή και η συστηματική διενέργεια πράξεων στην οικονομική αγορά, με σκοπό την επίτευξη κέρδους.
Ειδικά για την περίπτωση των συναλλαγών με ακίνητα, προβλέπεται, ότι κάθε τρεις (3) ομοειδείς συναλλαγές που λαμβάνουν χώρα εντός διετίας θεωρούνται συστηματική διενέργεια πράξεων. Ωστόσο, από τη διατύπωση των σχετικών διατάξεων δεν αποκλείεται και μία μόνο πώληση ακινήτου να θεωρηθεί, ότι εντάσσεται στο πλαίσιο της επιχειρηματικής δραστηριότητας ενός φυσικού προσώπου. Αν διαπιστωθεί, ότι αυτή έχει κερδοσκοπικό σκοπό, τότε το κέρδος που προκύπτει από αυτή θα φορολογηθεί ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, ενώ θα επιβληθούν στο φορολογούμενο επιπλέον επιβαρύνσεις, αν η διαπίστωση αυτή προκύψει από φορολογικό έλεγχο.
Εκτός από το τεκμήριο της διενέργειας τριών (3) ομοειδών συναλλαγών εντός διετίας, που αναφέρθηκε, τα κριτήρια που πρέπει να πληρούνται, προκειμένου να θεωρηθεί επιχειρηματική δραστηριότητα η πώληση ακινήτων από φυσικό πρόσωπο έχουν, εντοπίζονται στις σχετικές δικαστικές αποφάσεις και τις αποφάσεις διοικητικών οργάνων που είναι αρμόδια για να κρίνουν προσφυγές των φορολογουμένων.
Σε γενικές γραμμές, η αιτία κτήσης του ακινήτου από τον πωλητή, το διάστημα που μεσολαβεί μεταξύ της απόκτησης και της πώλησης του, η διαφορά μεταξύ της αξίας απόκτησης και του ανταλλάγματος που λαμβάνεται κατά την πώληση, καθώς και άλλα στοιχεία που συντρέχουν σε κάθε περίπτωση και από τα οποία προκύπτει η πρόθεση του φορολογουμένου για επίτευξη κέρδους από την πώληση ακινήτων, λαμβάνονται υπ’ όψη για το χαρακτηρισμό των συναλλαγών ως επιχειρηματικών.
Από την άλλη, ορίζεται ειδικώς στο νόμο, ότι η πράξη πώλησης περιουσιακού στοιχείου από φυσικό πρόσωπο, το οποίο έχει αποκτηθεί από κληρονομία ή χαριστική αιτία (λ.χ. δωρεά) από συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού ή έχει διακρατηθεί για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των πέντε (5) ετών, δε λαμβάνεται υπ’ όψη, προκειμένου να κριθεί, αν ένα φυσικό πρόσωπο ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα με την πώληση ακινήτων.
Η εταιρεία μας γίνεται δέκτης πολλών σχετικών ερωτημάτων από επενδυτές ακινήτων σχετικά με την φορολόγηση των επενδύσεών τους. Είναι σαφές, ότι οι φορολογούμενοι που δραστηριοποιούνται στον τομέα των ακινήτων, αλλά και όσοι σχεδιάζουν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους μεταβιβάζοντάς την, θα πρέπει να έχουν υπ’ όψη τους το ενδεχόμενο επιβολής φόρων επί των εσόδων από τις συναλλαγές αυτές. Η αποφυγή απρόβλεπτων επιβαρύνσεων που ενδέχεται να διαταράξουν την οικονομική ισορροπία μίας επένδυσης και μάλιστα αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα μετά την πραγματοποίησή της, απαιτεί προσεκτικό σχεδιασμό.