Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα

Ως «Βραχυχρόνια Μίσθωση» ορίζεται η μίσθωση «ακινήτου» που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφόρμων για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, η οποία είναι μικρότερη του έτους. Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό την βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για την βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.

Προυποθέσεις :

1. Ο διαχειριστής ακινήτου να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).

2. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.

Με κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης, Οικονομικών και Τουρισμού μπορεί, για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ως εξής:
α. Να μην επιτρέπεται η βραχυχρόνια μίσθωση άνω των δύο (2) ακινήτων ανά Α.Φ.Μ. δικαιούχου εισοδήματος.
β. Η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις ενενήντα (90) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των δέκα χιλιάδων (10.000) κατοίκων τις εξήντα (60) ημέρες ανά ημερολογιακό έτος. Υπέρβαση της διάρκειας του προηγούμενου εδαφίου επιτρέπεται, εφόσον το συνολικό εισόδημα του εκμισθωτή ή του υπεκμισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για μίσθωση ή υπεκμίσθωση, δεν ξεπερνά τις δώδεκα χιλιάδες (12.000) ευρώ κατά το οικείο φορολογικό έτος.

Για τη ρύθμιση των επιμέρους ζητημάτων που απορρέουν από αυτές τις μισθώσεις – όπως: ΦΠΑ παρεχόμενων υπηρεσιών, φόρος διαμονής, χαρτόσημο μίσθωσης, φορολογία εισοδήματος φυσικού ή νομικού προσώπου καθώς και δηλωτικές υποχρεώσεις της μίσθωσης – υπάρχει πληθώρα διατάξεων, εγκυκλίων και σχετικών εγχειριδίων προς μελέτη.

Κυρώσεις και πρόστιμα

1. Σε περίπτωση μη τήρησης των παραπάνω προϋποθέσεων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων.
Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.
Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των παραπάνω  προϋποθέσεων, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.

2. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.

3. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.

4. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης της ψηφιακής πλατφόρμας στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., σχετικά με την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας είναι απαραίτητη για ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές , επιβάλλονται πρόστιμα των 250 ή 500 ευρώ ανάλογα με το εάν υπάρχει υποχρέωση τήρησης απλοποιημένων ή πλήρων λογιστικών προτύπων.

Για την εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν την βραχυχρόνια μίσθωση  μπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.

Υποχρεώσεις ανά περίπτωση

1. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον αναθέτει σε τρίτο την διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου.
Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής ακινήτου .

2. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

3. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας

4.  Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ ), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.

5. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

6.Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και οι ιδιοκτήτες  ακινήτων , που φέρουν  τα χαρακτηριστικά και προδιαγραφές των  τουριστικών  επιπλωμένων  επαύλεων , και οι οποίοι   δύνανται να το εκμισθώνουν ενιαία και όχι τμηματικά, σε φυσικά πρόσωπα, χωρίς δικαίωμα περαιτέρω υπομίσθωσης, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών (3) μηνών συνολικό ανά έτος, απαγορευόμενης της διαδοχικής εκμίσθωσής του πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους.

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να ξεκαθαριστεί πότε μια μίσθωση θεωρείτε ως βραχυχρόνια, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού. Οι διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 και του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013 αναφέρονται αποκλειστικά και μόνο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, δηλαδή μισθώσεις ακινήτων που συνάπτονται μέσω των ψηφιακών πλατφόρμων για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους και όταν δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες, πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Ειδικά, για την περίπτωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ως «ψηφιακές πλατφόρμες» νοούνται όσες παρέχουν εξειδικευμένα εργαλεία για τη σύναψη της μίσθωσης ηλεκτρονικά και δεν περιορίζονται στην προβολή του ακινήτου.

Επομένως, τυχόν βραχυχρόνιες μισθώσεις, που συνάπτονται ιδιωτικά και όχι μέσω πλατφόρμας, δεν υπάγονται στις συγκεκριμένες διατάξεις και αντιμετωπίζονται ως κοινές αστικές μισθώσεις, εκτός εάν συνοδεύονται από παρεπόμενες υπηρεσίες, οπότε αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματική δραστηριότητα. Συμπερασματικά, εάν κάποιος εκμισθώσει το ακίνητό του με βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά δεν το κάνει μέσω ψηφιακών πλατφόρμων, δεν έχει την υποχρέωση εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», διατηρεί όμως τις υποχρεώσεις που ορίζει η ΠΟΛ. 1162/2018 σχετικά με τη «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας».

Σε αυτό το σημείο θα είναι απαραίτητο να διασαφηθούν οι έννοιες «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής», «Διαχειριστής Ακινήτου Βραχυχρόνιας Μίσθωσης», «Αριθμός Μητρώου Ακινήτου» και «Ειδικό Σήμα Λειτουργίας» και να καταγραφούν οι δηλωτικές υποχρεώσεις και διαδικασίες που απορρέουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτές περιγράφονται στο παραπάνω νομικό πλαίσιο. Ιδιαίτερη βάση πρέπει να δοθεί στην εγκύκλιο ΠΟΛ.1187/2017 σχετικά με τη «Βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει με τις εγκυκλίους ΠΟΛ.1170/2018, ΠΟΛ.1194/2018 και ΠΟΛ.1079/2021 αλλά και στο σχετικό εγχειρίδιο της ΑΑΔΕ, το οποίο είναι υπό μορφή ερωτήσεων/απαντήσεων για το μητρώο ακινήτων βραχύχρονης μίσθωσης.

Στην περίπτωση που τα ακίνητα που διατίθενται προς ενοικίαση μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι μισθωμένα (με το δικαίωμα πάντα της περεταίρω υπεκμίσθωσης), τότε η αρχική συμφωνία μίσθωσης που συνάπτεται με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου υπάγεται σε τέλη χαρτοσήμου 3%, πλέον ΟΓΑ χαρτοσήμου 20%, σύμφωνα με το άρθρο 13 του Κώδικα Τελών Χαρτοσήμου. Η επιβάρυνση χαρτοσήμου ισχύει σε κάθε περίπτωση ακόμη και όταν πρόκειται για κατοικίες.

Το επόμενο ζήτημα που θα μας απασχολήσει είναι αυτό του ΦΠΑ και το πώς εφαρμόζονται οι διατάξεις του ν. 2859/2000 σε κάθε ξεχωριστή περίπτωση. Όπως προκύπτει από τις οικείες διατάξεις, στις ρυθμίσεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016, το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων της οικονομίας του διαμοιρασμού, στο πλαίσιο των διατάξεων του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013, απαλλάσσεται του ΦΠΑ. Η ανωτέρω απαλλαγή από τον ΦΠΑ ανάγεται στις διατάξεις της περίπτωσης της παραγράφου 1 του άρθρου 22 του Κώδικα ΦΠΑ, σύμφωνα με τις οποίες απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ οι μισθώσεις ακινήτων. Στην ανωτέρω απαλλαγή από τον ΦΠΑ δεν εμπίπτουν οι υπηρεσίες διαμονής των ξενοδοχείων και των επιχειρήσεων ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων, διαμερισμάτων ή οικιών, οι οποίες υπάγονται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ (13%), όπως και κάθε άλλη παροχή προσωρινού καταλύματος που είναι ανάλογη και ανταγωνιστική με τις παρεχόμενες υπηρεσίες διαμονής στον ξενοδοχειακό τομέα.

Επομένως, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ υπό τον όρο ότι κατά τη διάρκεια της μίσθωσης δεν παρέχονται από μέρους του εκμισθωτή πρόσθετες υπηρεσίες προς τους μισθωτές, ανάλογες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, όπως υπηρεσίες καθαριότητας, περισυλλογής απορριμμάτων, αντικατάστασης κλινοσκεπασμάτων και λοιπών οικιακών ειδών, βοηθητικού προσωπικού και λοιπές υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών. Η απλή παροχή κλινοσκεπασμάτων δεν θεωρείται ως πρόσθετη παροχή υπηρεσίας κατά τα ανωτέρω, συνεπώς δεν ασκεί επιρροή στην απαλλαγή από τον ΦΠΑ. Συνεπώς, στο πλαίσιο αυτό δεν παρέχεται δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ που επιβαρύνει τις ανωτέρω δαπάνες του εκμισθωτή ή άλλες που αφορούν στο ακίνητο, όπως για παράδειγμα εργασίες επισκευής ή συντήρησης του ακινήτου. Για τυχόν δαπάνες που υπάγονται σε ΦΠΑ – εφόσον η επιχείρηση έχει και δραστηριότητα υποκείμενη σε ΦΠΑ – γίνεται prorata.

Η χρήση ή μη του διαδικτύου και των ψηφιακών πλατφόρμων μίσθωσης δεν αποτελεί κριτήριο για την εφαρμογή της απαλλαγής από τον ΦΠΑ. Η απαλλαγή από τον ΦΠΑ καταλαμβάνει τόσο τα φυσικά όσο και τα νομικά πρόσωπα, με την επισήμανση ότι, τα φυσικά πρόσωπα που πραγματοποιούν απαλλασσόμενες μισθώσεις ακινήτων, απαλλάσσονται από την υποχρέωση έναρξης εργασιών και μόνο για τις πράξεις αυτές, ενώ τα νομικά πρόσωπα υποχρεούνται σε έναρξη εργασιών. Στην περίπτωση που παρέχονται εκ μέρους του εκμισθωτή και πρόσθετες υπηρεσίες για την περιποίηση των πελατών, οι οποίες είναι αντίστοιχες με τις παρεχόμενες στον ξενοδοχειακό ή παρόμοιο τομέα, το συνολικό αντίτιμο που καταβάλλεται δεν απαλλάσσεται, αλλά υπάγεται στον ΦΠΑ, καθώς θεωρείται ότι πρόκειται για παροχή υπηρεσιών διαμονής, οι οποίες υπόκεινται στον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ (13%), με δικαίωμα έκπτωσης του ΦΠΑ των σχετικών δαπανών. Προσοχή όμως, σε κάθε περίπτωση που η επιχείρηση προτίθεται να παρέχει και υπηρεσίες περιποίησης στους διαμένοντες θα πρέπει να εξετάζει και την τυχόν αδειοδότηση και λειτουργία της ως τουριστική επιχείρηση του ν.4276/2014 (εγκύκλιος Ε.2141/2019).

Στη συνέχεια, το ζήτημα που θα μας απασχολήσει είναι αυτό της φορολογίας εισοδήματος, όπου και θα πρέπει να διαχωρίσουμε τις περιπτώσεις σε αυτές των φυσικών προσώπων, των ατομικών επιχειρήσεων και των νομικών προσώπων.

Όσο αφορά τα φυσικά πρόσωπα το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39Α του ν. 4172/2013. Σχετικές για το θέμα αυτό είναι και οι εγκύκλιοι με αριθμό ΠΟΛ. 1069/2015 και ΠΟΛ. 1112/2017. Βασική προϋπόθεση είναι να μην παρέχονται οποιεσδήποτε συμπληρωματικές υπηρεσίες, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, κατά τη διάρκεια της διαμονής του μισθωτή. Σε κάθε άλλη περίπτωση, το εισόδημα που προκύπτει από την παροχή υπηρεσιών ανάλογων και ανταγωνιστικών με τις παρεχόμενες υπηρεσίες διαμονής στον ξενοδοχειακό τομέα, κατά τη διάρκεια της διαμονής του μισθωτή συνιστά εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Τότε, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ.1 του άρθρου 13 του ν.4174/2013, κάθε πρόσωπο με εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα υποχρεούται στην έναρξη επιτηδεύματος, στην τήρηση λογιστικών βιβλίων εσόδων εξόδων και στην έκδοση στοιχείων, σύμφωνα με τα λογιστικά πρότυπα που προβλέπονται στην ελληνική νομοθεσία.

Όσο αφορά τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες κερδοσκοπικού χαρακτήρα, το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, φορολογείται με τις διατάξεις της παρ. 2 του άρθρου 47 του ν. 4172/2013, καθώς τα εν λόγω έσοδα θεωρούνται, σε κάθε περίπτωση, έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Συνακόλουθα, για τις εκπιπτόμενες και μη εκπιπτόμενες δαπάνες που πραγματοποιούνται και αφορούν τα ακίνητα, που μισθώνονται στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις των άρθρων 22 και 23 του ίδιου ως άνω νόμου. Όσον αφορά τα νομικά πρόσωπα μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα, το εν λόγω εισόδημα θεωρείται έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση τα προαναφερθέντα, ενώ ως προς την έκπτωση των δαπανών, έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του άρθρου 39 του ν. 4172/2013.

Στη συνέχεια και όσο αφορά το τέλος επιτηδεύματος, σημειώνεται ότι τα ακίνητα που εκμισθώνονται ή υπεκμισθώνονται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 από φυσικό ή νομικό πρόσωπο (νομική οντότητα), χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, δεν λογίζονται ως υποκατάστημα των ως άνω προσώπων. Αντίθετα, σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες τουριστικών καταλυμάτων του ν.4276/2014, τα εν λόγω ακίνητα λογίζονται ως υποκατάστημα και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 31 του ν.3986/2011, όπως ισχύουν, περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος.

Τέλος, όσο αφορά το φόρο διαμονής σημειώνεται ότι ο εν λόγω φόρος εισήχθη με το άρθρο 53 του ν.4389/2016, το οποίο στη συνέχεια τροποποιήθηκε με το ν.4514/2018 και το ν.4638/2019 και η εφαρμογή του νόμου αναλύεται στις εγκυκλίους ΠΟΛ.1015/2018 και ΠΟΛ.1064/2018. Σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις, ο φόρος διαμονής επιβάλλεται: 1) αφενός σε κύρια ξενοδοχειακά καταλύματα του άρθρου 1 του Ν.4276/2014, και 2) αφετέρου σε ενοικιαζόμενα επιπλωμένα δωμάτια – διαμερίσματα του άρθρου 1 του ν.4276/2014, δηλαδή σε τουριστικά καταλύματα κατά την έννοια του νόμου αυτού.