Οι αλλαγές στις Βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου AirBnB
Πρόσθετους φόρους, τσουχτερά πρόστιμα και γραφειοκρατία επιβάλλονται στους ιδιοκτήτες ακινήτων που δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Υπό την πίεση των ξενοδόχων οι μισθώσεις τύπου Airbnb έχουν μπει στο στόχαστρο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο αλλάζει το φορολογικό καθεστώς ενώ συγχρόνως η ΑΑΔΕ στήνει ηλεκτρονικά δόκανα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Οι αλλαγές που επέρχονται είναι σημαντικές και επηρεάζουν περίπου 107.000 ιδιοκτήτες ακινήτων που ήδη δραστηριοποιούνται στον χώρο νόμιμα, καθώς και εκείνους που ενοικιάζουν κρυφά διαμερίσματα, εφόσον τους εντοπίσει η Εφορία. Ακόμη, οι αλλαγές αφορούν φυσικά και όσους σχεδιάζουν να μπουν στην «αγορά» των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς ανάλογα με τα ακίνητα που θα εκμεταλλευτούν, μπορεί να υποχρεωθούν να γίνουν επιτηδευματίες για την εφορία, κάνοντας έναρξη εργασιών, αποδίδοντας ΦΠΑ και γενικά να λειτουργούν (λογιστικά) όπως οι επιτηδευματίες αφού θα τηρούν βιβλία της εφορίας.
Οι αλλαγές περιλαμβάνουν τα εξής:
1. Τροποποίηση ορισμού της Βραχυχρόνιας Μίσθωσης: Βραχυχρόνια μίσθωση θα ορίζεται η μίσθωση ή υπεκμίσθωση για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη των 60 ημερών, ακινήτου που είναι αναρτημένο σε ψηφιακή πλατφόρμα και εφόσον δεν παρέχονται άλλες υπηρεσίες πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
2. Δημιουργείται νέος Κωδικός Αριθμός Δραστηριότητας (ΚΑΔ) ειδικά για Βραχυχρόνια Μίσθωση. Όλα τα νομικά πρόσωπα και τα φυσικά που ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα βραχυχρόνιας μίσθωσης θα υποχρεούνται σε έναρξη ή προσθήκη δραστηριότητας με βάση τον νέο ΚΑΔ.
3. Υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα τρία ή περισσότερα προς εκμίσθωση/υπεκμίσθωση για σκοπούς βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με την συγκεκριμένη παρέμβαση οι ιδιώτες που αναρτούν προς μίσθωση (ή υπεκμίσθωση) τρία ή περισσότερα ακίνητα σε ψηφιακή πλατφόρμα, θα καθίστανται επιχειρήσεις (ατομική ή νομικό πρόσωπο) και θα υποχρεούνται σε έναρξη όπως υποχρεούνται ήδη τα νομικά πρόσωπα που ασκούν την συγκεκριμένη δραστηριότητα, (με ανάλογες ασφαλιστικές εισφορές, τέλος επιτηδεύματος και ΦΠΑ από το πρώτο ακίνητο).
4. Επεκτείνεται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις το τέλος διαμονής παρεπιδημούντων, που είναι 0,5% επί των εσόδων.
Καταργείται ο φόρος διαμονής και θεσπίζεται το «τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση», σε ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια, τουριστικές επαύλεις και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Το τέλος κλιμακώνεται κατά τους μήνες Μάρτιο έως Οκτώβριο από 1,5 έως 10 ευρώ την ημέρα και από Νοέμβριο έως Φεβρουάριο από 0,5 έως 4 ευρώ την ημέρα.
Παραδείγματα
Ένας ιδιοκτήτης τριών ακινήτων που εμπίπτει στη νέα ρύθμιση και νοικιάζει τα διαμερίσματά του και τις 365 ημέρες του έτους με ένα μέσο ποσό 60 ευρώ, δηλαδή αποκομίζει ετησίως κέρδη 65.700 ευρώ (60 x 365 = 21.900 για το κάθε ακίνητο, επί 3) θα κληθεί να πληρώσει: Με το τέλος παρεπιδημούντων στο 0,5%, το κόστος θα ανέλθει ετησίως στα 65.700 x 0,5/100 = 328,50 ευρώ. Με τα ίδια δεδομένα, για τον πράσινο φόρο θα πληρώσει για την περίοδο Μάρτιος – Οκτώβριος: 245 ημέρες x 1,5 ευρώ = 367,50 ευρώ, και για την περίοδο Νοέμβριος – Φεβρουάριος: 120 ημέρες x 0,5 ευρώ = 60 ευρώ. Θα πληρώσει λοιπόν 427,50 ευρώ για το ένα ακίνητο, ενώ συνολικά και για τα τρία ακίνητα θα καταβάλει 427,50 ευρώ x 3 = 1.282,50 ευρώ.
Ένας ιδιοκτήτης ενός ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης δεν θα πληρώσει τέλος παρεπιδημούντων, αλλά μόνο το ποσό του κλιματικού φόρου. Οπότε, αν ενοικιάζει το διαμέρισμα καθημερινά, θα κληθεί να πληρώσει για την περίοδο Μάρτιος – Οκτώβριος: 245 ημέρες x 1,5 ευρώ = 367,50 ευρώ, και για την περίοδο Νοέμβριος – Φεβρουάριος: 120 ημέρες x 0,5 ευρώ = 60 ευρώ. Συνολικά, λοιπόν, θα κληθεί να πληρώσει 367,50 + 60 = 427,50 ευρώ.<p>Πηγή: <a target=”_blank” href=”https://www.iefimerida.gr”>iefimerida.gr</a> – <a target=”_blank” href=”https://www.iefimerida.gr/oikonomia/oi-5-axones-toy-neoy-forologikoy”>Οι 5 κύριοι άξονες του νέου φορολογικού: Τι προβλέπει για επαγγελματίες, airbnb και φοροδιαφυγή [παραδείγματα] – iefimerida.gr</a></p>
5. Εντατικοποίηση ελέγχων, με βάση τα δεδομένα των ηλεκτρονικών πλατφορμών και επιβολή κυρώσεων στις περιπτώσεις φοροδιαφυγής ή παροχής επιπρόσθετων υπηρεσιών πλην της διαμονής και της παροχής κλινοσκεπασμάτων.
6. Αυστηροποίηση κυρώσεων: Σε περίπτωση μη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, αυστηροποιείται το πρόστιμο και ορίζεται, ανά χρήση, σε 50%, των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους και κατ’ ελάχιστο 5.000 ευρώ (σήμερα το πρόστιμο είναι οριζόντιο και ανέρχεται σε 5.000 ευρώ). Σε περίπτωση υποτροπής για επόμενη χρήση το ανωτέρω πρόστιμο θα διπλασιάζεται.
7. Εκμίσθωση συνόλου διαμερισμάτων πολυκατοικίας: Σε περίπτωση που το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, το οποίο θα πρέπει να διαθέτει την αντίστοιχη αδειοδότηση.
8. Στο εξής όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα γίνονται μόνο με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Στο πλαίσιο αυτό τα συμβόλαια αγοραπωλησίας ακινήτων θα αναγράφουν υποχρεωτικά την εξόφληση του τιμήματος μεταβίβασης αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής. Στόχος είναι να καταργηθεί η δυνατότητα αγοράς ακινήτων με μετρητά που συντηρεί φαινόμενα φοροδιαφυγής και ξεπλύματος βρώμικου χρήματος καθώς δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις συναλλαγών με «αγνώστου προέλευσης» χρήμα.
Παράλληλα στο “ρανταρ” της εφορίας μπαίνουν οι πλατφόρμες, μέσα από τις οποίες γίνονται οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, ώστε να διακριβωθεί ποιες από αυτές δηλώνονται κανονικά και ποιες παραμένουν σε μια “γκρίζα” ζώνη, που οδηγεί σε φαινόμενα φοροδιαφυγής.
“Πυλώνας” για αυτή τη διαδικασία είναι το νέο μνημόνιο, που συνυπέγραψαν, τη Δευτέρα, η ΑΑΔΕ και οι πλατφόρμες Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Airbnb, Booking.com και Expedia Group/VRBO. Με βάση τον οδικό αυτό “χάρτη”, οι ψηφιακές πλατφόρμες θα πρέπει να καταθέτουν πλήρη στοιχεία για το είδος, την περιοχή και την έκταση των ακινήτων που εκμισθώνονται, αλλά και το ύψος των εσόδων που αποφέρουν στους διαχειριστές κτλ.
Παράλληλα, με το μνημόνιο συμφωνήθηκε να δίνεται και η δυνατότητα ελέγχου της κίνησης χρημάτων στους τραπεζικούς λογαριασμούς από και προς τους διαχειριστές. Με αυτόν τον τρόπο, δηλαδή, με τον “πλούτο” των στοιχείων αυτών, είναι εφικτό με διασταυρώσεις να αποκαλύπτονται περιπτώσεις μη δήλωσης ακινήτων , κι εν γένει παραπλανητικών στοιχείων, που εν τέλει οδηγούν σε απόκρυψη εισοδημάτων.
Αναλυτικά, με τη νέα συμφωνία, οι ψηφιακές πλατφόρμες πλέον:
Εισάγουν συντακτικούς ελέγχους στο πεδίο όπου αναγράφονται οι αριθμοί μητρώου των ακινήτων (ΑΜΑ/ ΕΣΛ/ ΜΑΓ), προς αποφυγή λαθών και καταστρατηγήσεων από τους διαχειριστές.
Αποστέλλουν επιπλέον το όνομα και το επίθετο του κατόχου λογαριασμού IBAN για την ταυτοποίηση και τον έλεγχο των διαχειριστών.
Συμπεριλαμβάνουν το σύνολο των ετησίων ενοικιάσεων (διανυκτερεύσεων) της κάθε καταχώρησης.
Επιστρέφουν στην ΑΑΔΕ, σε μορφή αρχείου, τους διαχειριστές που δεν συμμορφώθηκαν ενώ έχουν ήδη λάβει ειδοποιήσεις για να συμπληρώσουν ή να διορθώσουν τον αριθμό του ακινήτου τους.
Ανταλλάσσουν υποχρεωτικά τα δεδομένα σε συγκεκριμένη μορφή αρχείου, γεγονός που διευκολύνει και επιταχύνει τη διαδικασία.
Με βάση, δε, το επιχειρησιακό σχέδιο της ΑΑΔΕ, στα τέλη του μήνα θα γίνουν οι πρώτοι έλεγχοι στους ιδιοκτήτες ακινήτων που δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ενώ το Δεκέμβριο θα πραγματοποιηθεί ένας δεύτερος έλεγχος προκειμένου να διαπιστωθεί ο βαθμός συμμόρφωσης όσων μισθώνουν ακίνητα μέσα από τις πλατφόρμες και θα ελεγχθεί εάν έχουν καταχωρήσει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (στη βάση του πρωτοκόλλου συνεργασίας της ΑΑΔΕ με πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης).
Ουσιαστικά, θα επεκταθεί η κατηγοριοποίησης των καταχωρήσεων σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και μη, σύμφωνα με το εμπορικό τους μοντέλο, σε όλες τις πλατφόρμες.
Με βάση, δε, τη νομοθεσία, σε περιπτώσεις παραβάσεων, προβλέπεται η επιβολή αυστηρών κυρώσεων, που έρχονται να προστεθούν σε όσες προβλέπονται από την ισχύουσα νομοθεσία για τις άλλες πιθανές φορολογικές παραβάσεις. Έτσι, για τις πλατφόρμες που δεν συμμορφώνονται, μεταξύ άλλων προβλέπετααι αναστολή δραστηριότητας και πρόστιμα έως 500.000 ευρώ, καθώς και διακοπή πρόσβασης στις πλατφόρμες που δεν συνεργάζονται). Για τους χρήστες που δεν δηλώνουν τα απαιτούμενα στοιχεία στις πλατφόρμες (κλείσιμο του λογαριασμού τους στην πλατφόρμα, παρακράτηση πληρωμών.
Σε περίπτωση υποτροπής σε διάστημα πενταετίας τα πρόστιμα διπλασιάζονται (έως 1 εκατ.) ενώ αν εντοπιστεί παράβαση για τρίτη φορά, ανεξάρτητα από το χρόνο τέλεσής της, τα πρόστιμα τετραπλασιάζονται. Για έλλειψη συνεργασίας επιβάλλεται επιπλέον διακοπή της πρόσβασης στους ιστοτόπους των ψηφιακών πλατφορμών.
Παράλληλα προβλέπεται κλείσιμο του λογαριασμού των χρηστών που δεν δηλώνουν τα απαιτούμενα στοιχεία στις πλατφόρμες.
Επιπλέον,οι παραβάτες αντιμετωπίζουν πρόστιμα τα οποία ξεκινούν από 5.000 και μπορεί να φθάσουν έως 20.000 ευρώ. Το αυτοτελές πρόστιμο 5.000 ευρώ επιβάλλεται για κάθε μία από τις εξής παραβάσεις:
– Παράλειψη εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».
– Μη εμφανή αναγραφή του αριθμού εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» στην ανάρτηση του «Ακινήτου» στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής.
– Μη εμφανή αναγραφή του αριθμού του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή του Μοναδικού Αριθμού Γνωστοποίησης (ΜΑΓ) στην ανάρτηση του «Ακινήτου» στις ψηφιακές πλατφόρμες καθώς και σε κάθε άλλο μέσο προβολής, από τους «Διαχειριστές» για τους οποίους δεν υπάρχει υποχρέωση εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής».